Warum Deutschlands leerstehende Büros nicht gegen die Wohnungsnot helfen

Warum Deutschlands leerstehende Büros nicht gegen die Wohnungsnot helfen

Deutschland steht vor einer verschärften Wohnungsnot – doch tausende Büroräume bleiben ungenutzt. Obwohl der Bedarf offensichtlich ist, werden nur selten leerstehende Bürogebäude in Wohnraum umgewandelt. Hohe Kosten, strenge Vorschriften und Bauvorschriften machen solche Projekte in der Praxis kaum umsetzbar.

Seit 2020 ist die Leerstandsquote in deutschen Großstädten stark angestiegen; mittlerweile stehen etwa acht Prozent der Büroflächen leer. Treiber dieser Entwicklung sind die Zunahme dauerhafter Homeoffice-Regelungen, die wirtschaftliche Abkühlung und die wachsende Kluft zwischen hochwertigen und veralteten Büroimmobilien. Gleichzeitig übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei Weitem.

Viele der leerstehenden Büros befinden sich in Gewerbe- oder Industriegebieten am Stadtrand – Zonen, die oft über keine Schulen, Geschäfte oder öffentlichen Nahverkehr verfügen und damit für Wohnzwecke unattraktiv sind. Selbst wenn die Gebäude gut gelegen sind, gestaltet sich die Umnutzung kostspielig: Tiefe Grundrisse, mangelndes Tageslicht und unzureichende Belüftung erfordern aufwendige bauliche Änderungen. Zudem unterliegen Wohnumwandlungen strengeren Auflagen als Bürogebäude. Schallschutz, Brandschutz, Energieeffizienz und Barrierefreiheit erhöhen den Planungsaufwand und die Kosten zusätzlich. Die deutschen Bauvorschriften erschweren die Umnutzung weiter, da sie Gewerbe- und Wohnnutzung streng trennen und Änderungen meist nur in Mischgebieten oder Innenstadtlagen zulassen.

Die „Bauturbo“-Initiative der Bundesregierung bietet zwar gewisse Erleichterungen, indem sie Kommunen ermöglicht, Wohnprojekte in Gewerbegebieten beschleunigt umzusetzen. Doch selbst damit schrecken viele Investoren vor den steuerlichen Folgen und den hohen Sanierungskosten zurück. Am ehesten lohnt sich die Umwandlung bei Gebäuden, die als Büros keine Zukunft mehr haben – etwa in reinen Gewerbegebieten oder monofunktionalen Büroparks.

Langfristig könnte künstliche Intelligenz die Nachfrage nach Büroräumen weiter verringern und mehr Eigentümer zum Umdenken zwingen. Doch die Hürden bleiben hoch.

Aktuell sind Umwandlungen von Büros in Wohnraum in Deutschland die Ausnahme. In den meisten Fällen überwiegen die Herausforderungen – rechtlich, finanziell und baulich – die möglichen Vorteile. Ohne grundlegende Reformen der Bauvorschriften oder massive finanzielle Anreize werden leerstehende Büros wohl weiter ungenutzt bleiben, während die Wohnungsnot anhält.